TRIBUNA NOASTRA
anul 2 • nr. 11, APRILIE 1999

Legislatia actuala este suficient de clara in privinta protectiei locatarului in scopul de a-I asigura folosinta locuintei in diverse situatii pe care le vom analiza mai jos.

Aceasta inseamna ca locatarul titular poate ramane in apartament atita timp cit vrea si respecta obligatiile asumate prin contractul de inchiriere, insa anumite persoane, altele decit locatarul titular cu care acesta din urma foloseste locuinta pot, in conditii determinate de lege, sa ramina in locuinta sau nu .

Incetarea coabitarii in acelasi apartament

Sotul sau sotia titularului contractului, concubinul(a) sau o ruda a acestuia, daca au locuit impreuna cu locatarul titular cel putin 6 luni , vor beneficia de dreptul de a ramine in locuinta dupa incetarea convietuirii cu locatarul titular daca vor continua sa ocupe apartamentul si vor anunta proprietarul intr-un termen de doua luni de la incetarea convietuirii , de intentia lor de a ramine in acel apartament.(art.1938 al.1 CCQ). In aceasta situatie va avea loc o cedare de contract pentru cel interesat.

Decesul locatarului titular

O cedare de contract va avea loc in favoarea tuturor persoanelor care au locuit cu locatarul titular in momentul decesului acestuia din urma , daca continua sa ocupe apartamentul si au anuntat proprietarul de intentia lor , intr-un termen de doua luni de la deces.

Daca proprietarul nu este anuntat de acest fapt succesiunea , prin lichidatorul succesoral, ramine responsabila de contract , iar dupa expirarea termenului de doua luni de la deces poate sa dea proprietarului un aviz de o luna prin care il anunta ca va rezilia contractul de inchiriere, daca nimeni nu manifesta intentia de a continua sa ramina in apartament. Daca nimeni nu locuia impreuna cu locatarul titular in momentul decesului acestuia , atunci succesiunea poate, in cele 6 luni ce urmeaza decesului , sa dea proprietarului un aviz de trei luni privind rezilierea contractului(art. 1939 CCQ).

Divort , separare sau anularea casatoriei

In caz de separare, divort sau anulare a casatoriei contractul de inchiriere a locuintei , considerate resedinta familiala, poate fi atribuit sotului netitular, prin hotarire judecatoreasca(art.409 CCQ).Daca unul din soti anunta proprietarul ca locuinta este resedinta familiala, celalalt sot nu va putea, fara consimtamintul scris al sotului sa subinchirieze sau sa cedeze contractul de inchiriere altei persoane.(art. 403 CCQ).

Subinchirierea sau cedarea contractului de inchiriere

Un contract de inchiriere nu poate inceta cind vrem , indiferent de motivul invocat, fie ca este vorba de cumpararea unei case , divort, probleme financiare, schimbarea locului de munca, neintelegeri cu vecinii sau mutarea intr-o alta localitate .

Legea prevede numai trei situatii de exceptie cind incetarea contractului de inchiriere este posibila inainte de termen: cind datorita unui handicat , locatarul nu mai poate folosi locuinta; cind locatarul este in virsta si bolnav si este nevoit sa se mute intr-un centru de ingrijiri de lunga durata sau intr-un camin pentru persoane in virsta;datorita veniturilor mici pe care le are , locatarul primeste o locuinta pentru care plateste chirie minimala.In restul cazurilor singura solutie este de a subinchiria locuinta sau de a ceda contractul de inchiriere.

Daca cedeaza contractul de inchiriere , chiriasul nu mai are nici o obligatie fata de proprietar.Cedarea se va face unei persoane cu care s-a incheiat o intelegere scrisa, conditionata de obtinerea consimtamintului proprietarului.Acesta din urma poate accepta sau refuza propunerea chiriasului.Daca refuzul este nejustificat chiriasul se poate adresa Regiei pentru a decide.

Daca chiriasul pleaca , pentru o scurta perioada de timp , intr-o calatorie  pentru citeva luni sau intr-o delegatie, spre exemplu,intr-o alta provincie sau stat sau daca el nu gaseste o persoana care sa vrea sa ramina in apartament prea mult timp , singura solutie este de a subinchiria apartamentul.In aceste conditii chiriasul ramine raspunzator de toate obligatiile ce decurg din contract(va plati, spre exemplu, chiria restanta, sau daca neglijeaza sa anunte din timp proprietarul , contractul se va reinoi automat. Nu trebuie neglijat faptul ca in cazul subinchirierii , subchiriasul nu va putea ocupa apartamentul mai mult de 12 luni consecutive sau nu , dar nici nu va putea parasi locuinta decit dupa ce a primit un aviz de 10 zile din partea chiriasului sau a proprietarului.

Vinzarea fortata sau nu a imobilului

Toti locatarii au dreptul de a folosi locuinta lor daca respecta dispozitiile contractului de inchiriere.In cazul vinzarii imobilului in care se afla locuinta inchiriata , noul proprietar este obligat sa respecte contractul in curs.

Ajuns la termen , proprietarul poate modifica contractul , il poate reinoi sau nu , sau , poate cere chiriasului sa paraseasca locuinta pentru ca are intentia de a locui el insusi sau un membru al familiei sale.

Preluarea apartamentului de catre proprietar

Legea permite proprietarului sa intre in posesia locuintei sale pe care o ocupa chiriasul , daca proprietarul are intentia de a se instala el insusi sau un membru al familiei sale in apartamentul respectiv.Pentru aceasta proprietarul are datoria de a anunta chiriasul de intentiile sale , cu 6 luni inainte, iar in avizul respectiv trebuie sa indice toate amanuntele privind persoana care va locui in apartamentul respectiv, gradul de rudenie precum si data la care doreste sa ocupe apartamentul .In termen de o luna de la primirea avizului chiriasul trebuie sa-si precizeze pozitia, in sensul ca trebuuie sa-si dea sau nu acordul .Daca nu raspunde in termen inseamna ca nu accepta si in aceasta situatie proprietarul va incerca sa negocieze sau in caz de insucces, va actiona chiriasul in judecata pentru a obtine evacuarea lui din apartament.Daca chiriasul are dovezi ca proprietarul nu a fost de buna credinta in ceea ce priveste preluarea locuintei , el se poate adresa Regiei , pentru a obtine despagubiri civile.